近日,财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的短文中明确谈到未来房地产税的有关问题。其中重要内容包括以下两点:


  1. 要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。


  2. 对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


以上言论被认为是官方对“房地产税”的最新也是目前为止最为明确的表态。消息一出,房地产界便炸了锅!


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一直以来,房地产税都是房地产市场中最受关注的话题之一对大众而言,房地产税不仅涉及到其是否要为名下房屋多缴纳税费还可能影响到房价的涨跌。而对炒房客和地产商来说,房地产税则意味着未来的房地产市场或将面临新的降温!


房地产领域的新变革即将来袭了吗?



重磅!房地产税的最全解析!



在肖捷的短文中,看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息。可以说,未来房地产税政策的方向已经初见端倪。


何为房地产税?不同于房产税!


所谓房地产税,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种,包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。


事实上,在我国的现行税制体系中并没有房地产税这一税种,但有名称相近的“房产税”。


我国现有的房产税于1986年开始征收,适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。


因此,相比于房产税,房地产税明显范围更大


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从最直观的感受看,房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本,无疑和百姓生活与利益息息相关


未来房地产税怎么收?


根据肖捷的表态,未来房地产税的征收模式已经有了大致的轮廓。相关人士对此做出如下解读:


  1. 所谓“立法先行”,换句话说就是“税收法定”。这里有两个层面的含义:一是房地产税不会搞突然袭击,而是需要通过广泛的社会动议和立法讨论;二是涉及立法,一般都会有相当长的周期,这意味着房地产税短期内正式实施的可能性不大。


  2. 所谓“充分授权”,一般而言,可能意味着地方政府可以根据“地情”,决定如何征收。这里也有两层含义:一是房地产税将是未来地方财政的主要来源,地方政府对此会有支配权;二是中国不仅有城乡差异,也有省际差异和城市差异,房地产税的推进不会全国一盘棋一套方案。


  3. 所谓“分步推进”,是根据不同区域差异而做出的务实选择。在刚刚过去的一轮房价持续暴涨中,一二线以及三四线热门城市反应比较明显,因此这类城市可能在首批推进之列;而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区,可能会暂缓推进。


  4. “对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”,注意,这句话意义重大。


    目前房产税的征收模式是这样的:先扣除房产原值(上次交易时的价格)的10%-30%,再根据税率交税。如果按照这个税种的征收方式,对住宅开征“房产税”则存在很大的漏洞。


    比如一个20年楼龄的小区,你是原始业主,100平米的房子当时购入价是20万元;你的邻居是今年新买的二手房,购入价是500万。那么你们的税将差距25倍!


    况且我们的房地产由于存在大量非普通商品房,比如老公房、经适房等等。这些房子有些已经转为商品房,但房屋原值很难核算,征收起来不方便。但在新的模式下,未来的房地产税将按照“评估值”,不会采取老的“房产税”所采取的一次减除10%至30%”来征收,将十分清晰并更好操作。


  5. 至于“适当降低建设、交易环节税费负担”,意思很明确:要对房地产税收体系进行全面的梳理。未来不是增加一个房地产税这么简单,而是有增有减,交易流转环节降低税负,而保有环节增加税负。


房价会降吗?

 

在这种情况下,人们最关心的问题就来了:房价是不是会下跌?


按照经济学常识来看,有了房地产税,持有多套房的成本将大增,准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来,相当于增加了供应减少了需求,而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。


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但有专家分析,由于中国房价的复杂性,即便开始征收房地产税,对房价的影响也是有限的。


  1. 刚性需求占据市场主导,影响不大。当前,新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天,由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产,或许并不足以起到降低房价的作用。


  2. 规模小,调控房价能力有限。原国家税务总局副局长许善达曾表示:中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征,规模也远不及私有制下的房地产税规模大。所以,房地产税这部分流动资本调控房价的能力还是有限的。


  3. 影响房价因素很多,房地产税非决定性因素。财经评论员马光远不久前曾在短文中写道,各国地方政府,在征收房地产税时,制度设计上尽可能地不引发房价的剧烈波动。


    就房价的简单逻辑而言,影响房价的因素非常多:供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等。房地产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素


也有观点认为:在人口流失的中小城市,房地产税一定可以打压房价并加剧地方政府“财政能力”的分化,最终让人民用脚投票,加速离开。最终,大城市化、大城市都市圈化将不可避免。



谁欢喜?谁落泪?



总而言之,房地产税对普通的购房者影响或许并不大。不过对投咨客来说可就没这么简单了,同时躺枪的还有广大的租房同胞。


自住客、投咨客、租房客命运几何?


自住客:对于有自住需求的购房者,不必过多考虑未来房地产税的问题,只要价格合适就可以择机购买。


投咨客:对于那些有投咨投机购房需求的人,则需要认真考虑未来房地产税推出后,对于持有成本和投咨收益的影响。


其中持有多套房产的投咨客,会面临更重的持有成本,流动资金可能会收到影响。


租房者:那些正在出租的房源,房地产税开征将提高持有成本,房东会直接转嫁到房租里。所以,如果继续租房,不单单是继续要付给房东租金,还要变相替房东缴纳房地产税。


不过房产持有者也会把多余的房产推向租房市场,让租户共同分担房产持有的成本。租赁房源增多,也可能导致房租下跌。


伤害指数排行榜


此外,房地产税对将受到影响的投咨客以及炒房客来说“伤害”程度也是不一样的。那么,受影响最大的将是谁?


NO1:手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★


房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。


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NO2:在三四线城市囤积大量住宅的人

伤害指数★★★★★


即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。


NO3:加杠杆、超承受能力买多套房的白领;盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★


对于超承受能力囤房的白领来说,房地产税的开征会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。


除此以外,在绝大多数三四五线城市,人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。


NO4.盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★


如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子有可能成为鸡肋。


NO5.在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★


从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房地产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。